19.02.2016

Vendere casa: alcune regole da seguire

Vendere la casa o un qualsiasi altro immobile è una decisione che normalmente si prende dopo una serie di valutazioni di convenienza e fattibilità. Le motivazioni sottese alla decisione di vendere la casa possono essere le più diverse a partire da necessità di lavoro (trasferimento in altra e diversa città) o famigliari (necessità di una abitazione più grande o anche più piccola) di salute (casa sviluppata su un unico piano posta al piano terra o servita da ascensore) oppure per inutilizzo (la casa ricevuta in eredità) o ancora aumento del volume di affari e relativa necessità di un magazzino o un negozio più grande, eccetera.

Anche le modalità di promozione per vendere la casa o un altro immobile possono essere varie: direttamente effettuando una compravendita tra privati tramite il passa parola,  con annunci economici su riviste o siti web dedicati, oppure avvalendosi di una agenzia immobiliare.

Il Proprietario-Venditore, indipendentemente dalle motivazioni e dalle modalità di promozione, non è esente, anche nella compravendita tra privati, da rischi più o meno impliciti o più o meno evidenti ed identificabili in tutto l’iter della compravendita.

Quanto qui riportato può sembrarti eccessivo se non addirittura in alcuni punti superfluo. Probabilmente hai perfettamente ragione fino a quando, in tutte le fasi della compravendita, post vendita compresa, nessuno non ti contesta nulla; appena ricevi una contestazione quanto ritenuto eccessivo o superfluo……. Tutelarsi contro le possibili contestazioni insite nella compravendita immobiliare, metaforicamente equivale ad utilizzare o meno la cintura di sicurezza in auto. Sicuramente la cintura di sicurezza è “inutile” ……… se poi all’improvviso, a torto o a ragione, capita l’incidente……

Di seguito, senza alcuna pretesa di completezza ed esaustività, ti indico alcuni aspetti da tenere in buona considerazione (equivale ad allacciare la cintura di sicurezza) nel momento in cui decidi di vendere la casa o un altro tuo immobile. Preciso altresì che tutto quanto di seguito riportato è espresso in linea generale; ogni compravendita immobiliare, ogni singola realtà, per cui anche la tua, deve essere considerata e valutata in base alla specifica unicità della stessa.

Cosa fare prima di promuovere la vendita della tua casa

  1. documentati sulle effettive responsabilità del Proprietario-Venditore ,quale tu sei, e delle obbligazioni e garanzie che questo assume nei confronti dell’Acquirente; in questo blog puoi trovare utili indicazioni;
  2. valuta con molta attenzione il prezzo di vendita e pertanto il valore di mercato del tuo immobile, un prezzo di partenza troppo elevato o fuori mercato rischia di farti “bruciare” la compravendita;
  3. determinare il valore di mercato  più attendibile per una casa o un immobile da parte del suo proprietario, in particolare se non è un addetto ai lavori, è sempre difficile. Senza volere sminuire il valore della tua casa o del tuo immobile o le tue capacità di valutazione, considera che per quanto poco tu sei soggettivamente coinvolto nell’assegnazione di tale valore per cui rischi di perdere in oggettività ed obbiettività. L’adagio popolare “E’ solo l’occhio del padrone che ingrassa il cavallo” nel caso specifico calza a pennello; infatti coloro che non sono soggettivamente o emozionalmente coinvolti vedranno e valuteranno il cavallo per quello che effettivamente è. Pertanto svolgi una breve ricerca di mercato ad esempio:
    1. individuando nei periodici di annunci economici immobiliari o siti web dedicati immobili simili in dimensioni, caratteristiche ed ubicazione al tuo. Considera che il confronto eseguito in questo modo è sempre molto discutibile perché manca una reale conoscenza dello stato di fatto.
    2. Agenzia delle Entrate, sezione Territorio, verifica i valori indicati nelle pubblicazioni periodiche OMI dell’agenzia stessa;
    3. C.C.I.A.A. della Provincia in cui l’immobile è compreso, verifica i valori indicati nelle pubblicazione della Borsa Valori Immobiliari;
    4. rivolgiti precisando che il tuo è solo un colloquio informativo, senza nessun obbligo da parte tua di conferire incarico a vendere, presso una o più Agenzie Immobiliari;
    5. rivolgiti, anche qui precisando che il tuo è solo un colloquio informativo, presso uno o più geometra, architetto, ingegnere al quale potrai anche chiedere i costi di una eventuale Rapporto di Valutazione eseguito in base agli I.V.S. (International Valuation Standard);
  4. incarica un tecnico di tua fiducia e conoscenza e/o in alternativa un tecnico Qui Domus per aiutarti nelle varie fasi della compravendita immobiliare, sia che la compravendita sia diretta fra privati e sia nel caso in cui ci sia la presenza di una agenzia immobiliare;
  5. prima di promuovere la vendita del tuo immobile o iniziare una trattativa di compravendita, fai eseguire, ad un tecnico di tua fiducia, un Check-up immobiliare, oppure la Due Diligence sull’immobile stesso. Tale procedura ti permetterà di procedere alla compravendita in totale serenità e sicurezza. Con un esempio cercherò di chiarire il concetto. Intendi vendere un immobile ricevuto in eredità da una tua zia o altro parente. L’immobile, anche se vetusto, in forma e dimensioni corrisponde a quanto riportato nelle schede catastali. L’Acquirente accorto e lungimirante vincola nel preliminare, il prezzo e la data del rogito dell’immobile al positivo esito della Due Diligence quest’ultima effettuata a cura e spese dell’ Acquirente stesso. Dalle verifiche risulta che una porzione di immobile è stata costruita in assenza o in grave difformità dei titoli autorizzativi rilasciati (licenze edilizie, permessi di costruire, ecc.). Per procedere alla compravendita tale porzione di edificio deve essere regolarizzata, sempre che tale regolarizzazione sia innanzitutto possibile, magari senza dovere effettuare interventi edilizi di adeguamento, ed economicamente vantaggiosa. Le regolarizzazioni o “sanatorie” urbanistiche-edilizie su edifici esistenti, di prassi, se anche fattibili ed economicamente non svantaggiose, richiedono normalmente dei mesi oltre ad oneri economici sempre rilevanti. A questo punto l’Acquirente, non potendo essere rispettati i termini del rogito notarile  e non risultando il prezzo richiesto consono allo stato di fatto dell’immobile, può recedere dal contratto con tutte le ovvie conseguenze del caso. Completamente diversa sarebbe la situazione anche e qualora, a conoscenza della necessaria regolarizzazione, la casa o l’immobile sia da te posto in vendita con la precisa indicazione che è già in fase di esecuzione o deve comunque essere effettuato un iter di regolarizzazione. Quanto qui sopra indicato è di particolare importanza qualora la casa o l’immobile che intendi vendere:
    1. ti è giunto in proprietà a seguito di donazione, successione ereditaria, divisione patrimoniale, ecc.;
    2. ha subito nel tempo più cambi di proprietà;
    3. è stato oggetto di condoni edilizi o autorizzazioni edilizie o titoli equivalenti in sanatoria;
    4. in generale o anche solo per alcune parti, è gravato da servitù attive o passive di varia natura;
  6. considera che i valori economici di compravendita immobiliare sono ormai sempre tali da giustificare azioni di risarcimento danni da parte dell’Acquirente qualora siano riscontrate oggettive irregolarità o difformità  rispetto a quanto, anche in perfetta buona fede, concordato o promesso in vendita;
  7. ricordati, e questo è un punto di fondamentale importanza, che nell’atto notarile di trasferimento della proprietà sei sempre solo e soltanto tu Proprietario-Venditore,  non l’Agente Immobiliare o il Notaio, che dichiari assumendotene tutte le responsabilità la regolarità della casa o dell’immobile e la loro libera commerciabilità, ripeto sei sempre solo e soltanto tu Proprietario-Venditore e non l’Agente Immobiliare o Notaio, che dichiari la regolarità dell’immobile. Questo significa che in caso di contestazioni da parte dell’Acquirente sarai solo tu a dovere rispondere e risarcire gli eventuali danni patiti e richiesti dall’Acquirente qualora non si giunga addirittura alla risoluzione dell’atto notarile stesso con tutte le conseguenze del caso. A tale proposito ti faccio notare che, se non espressamente incaricati con formale incarico scritto,  l’Agente Immobiliare ed il Notaio non hanno alcun obbligo di verifica sulla regolarità soprattutto urbanistica, catastale, fiscale, ambientale ecc. della tua casa o del tuo immobile.

La documentazione tecnico-amministrativa della tua casa

  1. Presta molta attenzione nel consegnare documentazione e dati in ordine sparso, oppure un po’ alla volta ai potenziali acquirenti. Rischi di commettere errori, in particolare se alcuni dati ti sono richiesti a mezzo telefono dopo la visita dell’Acquirente, oppure non hai più memoria dei documenti già consegnati.
  2. Consegna documentazione e dati della casa o dell’Immobile ai potenziali Acquirenti solo ed esclusivamente quando hai la certezza che tutto quanto consegni sia corretto e preciso soprattutto in merito alla consistenza e stato di fatto dei luoghi. Fornire anche in totale trasparenza e buona fede dati non precisi o documenti non aggiornati o a loro volta contenenti errori può causare, oltre a notevoli perdite di tempo per ambo le parti, anche gravi errori di valutazione da parte dell’Acquirente che una volta evidenziati possono inficiare la compravendita se non addirittura accendere azioni di rivalsa nei tuoi confronti da parte del potenziale Acquirente stesso. A tale proposito ti rimando al precedente esempio dell’immobile avuto in eredità e promosso in vendita senza avere svolto nemmeno le basilari verifiche.
  3. Raccogli tutta la documentazione inerente alla casa o all’immobile e necessaria alla compravendita. Ti consiglio di predisporre due Dossier. Un Dossier Sintetico da utilizzare nelle fasi iniziali non vincolanti o precontrattuali delle trattive di compravendita nel quale saranno indicati in una breve relazione i dati principali ed allegate solo copie di alcuni documenti, ed un Dossier Completo  contenente tutti i dati e documenti relativi all’immobile comprensivo anche della Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare (c.d. ReTe.Co.) conseguente alle verifiche di conformità o all’ eventuale Due Diligence, da utilizzare nella fase contrattuale, vincolante, di predisposizione del preliminare di compravendita e da allegare anche integralmente a quest’ultimo. In linea generale i documenti necessari a formare il Dossier Completo sono tutti quei documenti inerenti all’immobile e relativi ai vari ambiti dello stesso, quali :
    1. titolarità dell’immobile o patrimoniale;
    2. ipotecario;
    3. catastale;
    4. urbanistico,
    5. edilizio;
    6. igienico-sanitario e della sicurezza;
    7. strutturale e manutentivo;
    8. impiantistico-tecnologico;
    9. energetico;
    10. condominiale;
    11. fiscale;
    12. ambientale;
    13. contrattualistico per la fornitura di servizi pubblici (gas metano, acqua, fognatura, smaltimento rifiuti, ecc.);
    14. vari ed eventuali in base alla tipologia di edificio;
  4. Il Dossier Sintetico ti sarà molto utile in fase di colloquio con i potenziali acquirenti, infatti trasmetterai a tutti i potenziali acquirenti gli stessi dati e valori, eviterai inutili perdite di tempo in telefonate ricevute dall’Acquirente o invio di e-mail allo stesso per fornire eventuali dati mancanti o dimenticati, eviterai inoltre tutte le possibili contestazioni su dati trasmessi verbalmente non corretti o male interpretati. Il tutto può essere sicuramente istruito su due fogli formato A4. Per il tuo Dossier Sintetico predisponi una breve relazione o  scheda con i dati generali del tuo immobile, quali in via indicativa in quanto ogni singolo immobile deve essere descritto per la sua specifica realtà:
    1. Modalità di acquisto della proprietà: per compravendita, donazione, successione ereditaria, ecc.
    2. Anno di acquisto della proprietà;
    3. Intestatari della proprietà;
    4. Presenza di eventuali ipoteche;
    5. Precisa ubicazione dell’immobile quali città, via-piazza, numero civico ed in caso di condominio il piano, l’eventuale scala, ed il nome del condominio;
    6. Precisa indicazione dei confini di proprietà;
    7. Puntuale e precisa descrizione dei dati catastali quali foglio, mappale, sub, categoria, classe, consistenza e rendita anche e comunque se si allega aggiornata e recente visura catastale;
    8. Puntuale e precisa descrizione anche sintetica della destinazione d’uso: attività commerciale, abitativo, alberghiero, industriale, direzionale, oppure in parte abitativo in parte commerciale, ecc.;
    9. Superficie reale e catastale del lotto di terreno;
    10. Superficie scoperta esclusiva;
    11. Superficie coperta;
    12. Superficie utile abitabile;
    13. Numero dei piani fuori terra ed entro terra;
    14. Numero dei vani e relativa destinazione;
    15. Anno di costruzione;
    16. Anno di ristrutturazione totale o parziale e relative opere eseguite (esempio sostituzione impianto di riscaldamento nell’anno xxxx, oppure rifacimento dei pavimenti o del tetto nell’anno kkkk, ecc.);
    17. Tipologia di impianti presenti: ad esempio riscaldamento autonomo con termosifoni e caldaia a gas metano, oppure riscaldamento autonomo con impianto a pavimento e caldaia a gas g.p.l., ecc.;
    18. finiture principali quali: serramenti esterni in legno oppure p.v.c., serramenti interni laccati oppure in legno di rovere, pavimento della zona giorno in piastrelle di gres porcellanato formato cm. 60 x 60, pavimento della zona notte in listone di rovere prefinito, ecc.;
    19. eventuali servitù attive e passive gravanti sull’immobile;
    20. prospetto delle spese condominiali almeno degli ultimi tre esercizi;
    21. eventuali necessarie manutenzioni ordinarie e straordinarie da eseguire sull’immobile, non immediatamente riscontrabili ed evidenti, e che tu non intendi eseguire volendo vendere la casa o l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, ad esempio sostituzione della Caldaia o rifacimento del manto di copertura;
    22. eventuali dotazioni fisse e mobili lasciate in dotazione all’immobile e già comprese nel prezzo di vendita, ad esempio: mobili per il lavabo del bagno eseguiti su misura, box doccia, unità interne ed esterne dell’impianto di climatizzazione, armadiature a muro, tende esterne frangisole, arredamento della cucina, stufa, fioriere, ecc.;
  5. Al Dossier Sintetico ti consiglio di allegare copia dei seguenti documenti:
    1. estratto aggiornato della mappa catastale con evidenziato in colore rosso l’immobile e le sue pertinenze se trattasi di aree scoperte in colore verde, la strada di accesso in colore giallo;
    2. estratto aggiornato, con relativa legenda dei simboli grafici, del P.R.G. (piano regolatore generale) o P.A.T. (piano di assetto del territorio) o altro strumento urbanistico vigente sull’area dell’immobile evidenziando con cerchiatura l’immobile di proprietà; tale documentazione è reperibile presso l’ufficio tecnico del Comune di ubicazione dell’immobile oppure anche sul sito Web del Comune stesso;
    3. visura catastale aggiornata/recente con indicati gli attuali e corretti intestatari o aventi titolo dell’immobile;
    4. porzioni o estratti degli atti notarili di provenienza nei quali sono riportati eventuali servitù attive e passive o vincoli, obblighi e pendenze in genere relative all’immobile;
    5. se la proprietà è composta anche da terreni con proprio numero di mappale,  liberi e senza sovrastanti fabbricati, il C.D.U. (certificato di destinazione urbanistica) rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune di ubicazione;
    6. almeno le piante grafiche quotate dell’immobile in idonea scala grafica e corrispondenti allo stato di fatto attuale dell’immobile stesso. Puoi utilizzare fotocopiandole o previa acquisizione con lo scanner e successiva stampa  le piante grafiche, purché complete e corrette, facenti parte  dell’ultima autorizzazione edilizia;
  6. Quando consegni il Dossier Sintetico ai potenziali Acquirenti predisponi un verbale di consegna dello stesso, il cui contenuto in linea di principio deve essere il seguente: “In data ______ a seguito della visita all’immobile ubicato in Comune di __________ Via ____  n.°_ il sottoscritto sig. Pinco Palla c.f. _____________ dichiara di ricevere dal proprietario (comproprietario, usufruttuario, legale rappresentante, o altro titolo) dell’immobile,  sig. Tale Dei Tali copia del Dossier Sintetico relativo all’immobile stesso. Si precisa che la consegna del Dossier Sintetico, come la visita all’immobile oggi effettuata ed ogni altro scambio di notizie e dati finora intercorsi non vincolano a nessun titolo e per nessun motivo il sig. Tale Dei Tali Proprietario dell’immobile qui indicato nei confronti del ricevente la presente documentazione con allegato Dossier Sintetico. Si precisa che obblighi, garanzie e responsabilità relative alla compravendita dell’immobile oggi visitato inizieranno, fra le parti, solamente con l’eventuale sottoscrizione del preliminare di compravendita. E’ fatto divieto assoluto ed inderogabile al sig. Pinco Palla di consegnare a terzi a qualsiasi titolo e/o riprodurre anche solo in parte la presente documentazione senza formale autorizzazione scritta da parte del proprietario sig. Tale Dei Tali. Per accettazione e convalida: Data e firma di ambo le parti”. Oltre al Verbale fai firmare al potenziale Acquirente anche tutte le pagine di una copia completa del Dossier Sintetico stesso, a formale garanzia, per eventuali future contestazioni, dei dati e della documentazione effettivamente consegnati.

Se vuoi avere la sicurezza che tutta la documentazione della tua casa sia in ordine e corretta richiedi il servizio di Check-up Documentale

Alcuni aspetti pratici per le varie fasi della trattativa di compravendita

  1. Se pubblichi un annuncio economico sia esso su periodici di settore o siti web dedicati o entrambi, indica sempre chiaramente la dicitura: trattativa diretta, no  intermediari, no agenti immobiliari. Presta molta attenzione alla modalità con cui sarai contattato a seguito della pubblicazione dell’annuncio. Anche se ogni contatto che ricevi fa storia a se, valuta quanto sia utile fornire i dati del tuo immobile a mezzo telefono senza nessuna possibilità di verifica dell’identità del tuo interlocutore.
  2. A seguito della richiesta di visita dell’immobile, richiedi al potenziale Acquirente di inviarti, prima della visita stessa, a mezzo e-mail o fax copia di un suo documento di identità in corso di validità e relativi recapiti. Non voglio creare allarmismi, considera comunque che  fai entrare in casa tua un perfetto sconosciuto. La copia del documento di identità la allegherai successivamente al patto di riservatezza e all’eventuale verbale di consegna del Dossier Sintetico.
  3. Quando ricevi la visita di un potenziale Acquirente, anche se è già la seconda o terza visita dell’Acquirente stesso, non essere mai da solo/a in casa, se proprio diversamente non puoi fare, avverti un tuo amico/a oppure il tuo vicino di casa con l’accordo ti telefonarti entro 20 o 30 minuti ed anche se può sembrare sciocco concordate una frase di “allarme” nel caso tu ti senta in pericolo, tipo: “credo di averne ancora per un po’”;
  4. Quando ricevi la visita di un potenziale Acquirente, anche se è già la seconda o terza volta che si reca in visita alla tua casa o all’immobile, evita:
    1. di lasciare in vista oggetti di valore quali orologi, anelli, suppellettili di valore  e preziosi in genere;
    2. di lasciare in vista documenti personali di qualsiasi tipo;
    3. di autorizzare le fotografie almeno fino a quando non avrà confermato verbalmente la ferma intenzione di acquistare il tuo immobile (più avanti sarà precisato ampiamente questo punto), se la motivazione è per fare vedere l’immobile al partner oppure alla moglie o marito o famigliari o socio ecc., controbatti subito che potranno tornare nuovamente a visitare l’immobile anche accompagnati dalla persona da loro indicata;
  5. Prima di fare visionare la casa o l’immobile al potenziale Acquirente fai sottoscrivere in doppia copia, e firmalo anche tu, un patto di riservatezza. Con tale patto l’Acquirente non può divulgare le notizie ed i dati da te ricevuti. Questa accortezza è molto utile qualora tu decida di variare il prezzo di vendita in particolare se decidi di aumentarlo oppure tu intenda mantenere la riserva su quanto stai facendo ad esempio con i vicini o con altri potenziali acquirenti;
  6. Non accettare proposte di acquisto di nessuna natura. Qualora comunque ti sia inviata una proposta di acquisto o un offerta irrevocabile di acquisto o titolo equivalente, rispondi precisando il riscontro di tale atto senza comunque accettarlo formalmente. La formula per una eventuale risposta, in linea generale,  potrebbe essere la seguente:   “Preso atto della vs. proposta di acquisto in data ________ che in copia integrale qui si allega, relativa all’immobile di mia proprietà ubicato in _______ con la presente vi comunico il mio interesse, ad approfondire i contenuti ed i termini della P.d.A. stessa. La presente mia manifestazione d’interesse a valutare e se del caso ad approfondire i contenuti della vs. P.d.A. non ha natura vincolante e non costituisce a nessun titolo e per nessun motivo accettazione della vs. P.d.A., e nemmeno costituisce o può essere intesa quale patto d’opzione o contratto preliminare ai sensi degli articoli del c.c. 1326,1331,1351. Fatto salvo l’impegno di riservatezza, preciso che reciproci obblighi e garanzie inizieranno fra noi solamente dopo la firma, qualora lo stesso sia ritenuto completo ed idoneo a tutelare i rispettivi interessi, dell’eventuale preliminare di compravendita. In attesa di riscontro vi saluto. Data e Firma”  (La proposta di acquisto ricevuta da chi vende casa).
  7. E’ probabile in particolare modo se non hai predisposto il Dossier e fatto eseguire il Check-up immobiliare  oppure la Due Diligence  che il potenziale Acquirente ti chieda di potere effettuare anche a totali sue spese la Due Diligence o comunque le verifiche da lui ritenute importanti e necessarie, verifiche effettuate per tramite di tecnici o maestranze dall’Acquirente stesso individuate. Opporsi ad una tale richiesta è come confermare che c’è qualcosa che si vuole tenere nascosto. In ogni caso sappi che tu non hai nessun obbligo di assistenza o presenza durante le varie fasi della Due Diligence. Gli unici obblighi da concordare sono le modalità di accesso e presenza all’interno dell’immobile e la tipologia di documentazione già in tuo possesso da mettere a disposizione del tecnico o dei tecnici che eseguiranno la Due Diligence.
  8. Non permettere ai potenziali Acquirenti di fare fotografie al tuo immobile in particolare modo alle parti interne dello stesso e soprattutto fino a quando il potenziale Acquirente non ha espressamente dichiarato la ferma intenzione a procedere nell’acquisto predisponendo anche solo una bozza del contratto preliminare di compravendita. Il rilievo fotografico potrà essere eseguito in fase di sottoscrizione del preliminare di compravendita, anzi ti consiglio vivamente di fare, se non svolto dall’Acquirente”, un ampio e dettagliato rilievo fotografico dell’immobile in tutte le sue parti. Le fotografie una volta stampate e firmate in originale per ogni copia del preliminare di compravendita sottoscritta, saranno citate ed allegate al preliminare stesso. Le fotografie possono, anzi è meglio, siano richiamate nel preliminare di compravendita in particolare modo nella parte descrittiva dell’immobile, ad esempio: “All’ Appartamento si accede da ingresso condominiale (vedi allegata fotografia n. 03) posto al piano terra e successiva rampa di scale condominiale (vedi allegata fotografia n.05) a servizio anche di altre unità fino alla porta d’ingresso esclusiva (vedi allegata fotografia n.° 06) ecc.”; oppure “all’esterno dell’immobile al piano terra in aderenza allo stesso su porzione del lato ovest è presente un porticato (vedi allegate fotografie n.°12, 13, 14) avente superficie utile di mq. 34,00 al netto di muri e pilastri, di proprietà ed utilizzo esclusivo, ecc.”, oppure“l’immobile è dotato di impianto di climatizzazione le cui unità interne ed esterne sono come riportato nelle allegate fotografie n.° 28,29,30,31”, o ancora “il bagno al piano primo è dotato di mobile per lavabo realizzato su misura (vedi allegate fotografie n.° 43 e 44) che sarà lasciato in dotazione all’immobile e del cui valore si è già tenuto conto nella formulazione del prezzo, ecc.”. La documentazione fotografica da allegare dovrebbe comprendere in particolare modo tutti quegli elementi o parti dell’immobile di difficile descrizione o comunque che se non opportunamente indicati e segnalati possono fare sorgere potenziali dubbi sulla loro esistenza, qualità e consistenza. In ogni caso tale documentazione dovrebbe almeno comprendere le fotografie di:
    1. tutte le facciate esterne dell’immobile,
    2. i sottoportici e l’interno di terrazzi, poggioli, cavedi,
    3. lastrici solari esclusivi o condominiali;
    4. gli accessi carraio e pedonale;
    5. la o le porte d’ingresso sia lato interno che esterno,
    6. i percorsi esterni sia pedonali che carrai e relative pavimentazioni sia esclusivi sia condominiali;
    7. eventuali recinzioni, sia fronte strada che di confine con altre proprietà;
    8. eventuali immobili confinanti almeno per i lati in confine con la vs. proprietà;
    9. eventuali linee aeree o strutture portanti delle stesse (i pali) che attraversano la proprietà o che si ancorano all’edificio;
    10. la caldaia per il riscaldamento e relative componenti quali pompe, collettori, vasi di accumulo ecc., anche se condominiale;
    11. il quadro elettrico generale ed almeno alcuni interruttori e prese e scatole di derivazione;
    12. il dispersore di terra dell’impianto elettrico;
    13. i misuratori di portata dei sotto servizi di rete quali corrente elettrica, h2o, gas metano, fibra ottica, e relativi interruttori e saracinesche di sicurezza, ecc.;
    14. le unità interne ed esterne di impianti di climatizzazione/ventilazione ecc.;
    15. le strutture portanti, se visibili,  della copertura;
    16. cornici e cornicioni di gronda in particolare se lavorate e decorate in pietra o mattoni;
    17. se fattibile, il tetto, anche se piano praticabile o meno e relativo manto di copertura con lucernari, torrette di camini, converse, compluvi, faldali, copertine, grondaie, ecc.;
    18. l’interno di tutte le murature perimetrali interrate o semi interrate;
    19. le pavimentazioni di piani interrati o seminterrati;
    20. la faccia inferiore (soffitti) di coperture piane;
    21. la totalità dello sviluppo di canne fumarie, tubazioni e condotte in genere esterne all’immobile;
    22. tutto quanto, anche qui non espressamente indicato, possa essere d’interesse a tutela almeno della buona fede delle parti.

Se mi avvalgo di una agenzia immobiliare

    1. Uno dei modi più utilizzati per promuovere la vendita della propria casa è avvalersi di una agenzia immobiliare. Sicuramente anche nella tua città sono presenti Agenzie serie che svolgono il loro lavoro con coscienza etica e notevole professionalità e, non secondario, con imparzialità nei confronti sia del proprietario-venditore sia del potenziale acquirente al fine di tutelare entrambe le parti.
    2. Avvalersi di una agenzia immobiliare non ti impedisce, contestualmente, di farti seguire in tutte le fasi della compravendita da un tecnico di tua fiducia. Inoltre al tecnico da te nominato puoi richiedere di compiere tutte le necessarie verifiche sull’immobile promosso in vendita, quali il Check-up immobiliare oppure la Due Diligence Immobiliare;
    3. Qualora tu decida, per promuovere la vendita della tua casa o del tuo immobile, di avvalerti di una Agenzia Immobiliare, , prendi nota di quanto qui sotto riportato. E’ probabile che tu non riesca ad ottenere dall’Agenzia il 100% di quanto indicato, ciò non ti impedisce comunque di sapere come possono funzionare alcune procedure. Nello specifico:
      1. evita di firmare all’Agenzia Immobiliare il mandato in esclusiva in quanto tale mandato in esclusiva ti vincola univocamente almeno per sei mesi con quella agenzia impedendoti di accettare altre richieste di acquisto a te pervenute in altra modalità. Fai attenzione al fatto che il mandato al suo scadere, se non diversamente specificato, si rinnova automaticamente per un equivalente periodo di tempo;
      2. anche se dai mandato ad una o più Agenzie Immobiliari mantieniti sempre la facoltà ed il diritto di promuovere la vendita della tua casa e del tuo immobile personalmente. Tale facoltà o clausola deve essere accettata in forma scritta e per tanto deve essere chiaramente indicata nel mandato di vendita; allo stesso modo prevedi la clausola che qualora sei tu a vendere direttamente il tuo immobile non devi riconoscere nulla in termini di provvigioni all’Agenzia Immobiliare. Immagina ad esempio di proporre e vendere tu direttamente il tuo immobile ad un tuo collega di lavoro oppure a suo figlio!;
      3. se contemporaneamente dai mandato a più agenzie, ti consiglio al massimo due, fa in modo che il prezzo di vendita proposto sia uguale. Infatti lo stesso potenziale Acquirente potrebbe visionare il tuo immobile in ambo le agenzie. Pertanto evita di sovrapporre i mandati, affidati ad una agenzia per volta e valuta invece di cambiare agenzia allo scadere del mandato  qualora la stessa non sia stata all’altezza delle tue aspettative o di quanto dalla stessa promesso;
      4. pretendi dall’Agente un preventivo dettagliato e preciso di tutte le prestazioni da lui svolte. Il preventivo deve prevedere chiaramente il costo di ogni singola prestazione ad esempio: predisposizione o istruzione di specifico preliminare di compravendita €. Xxx,00, reperimento documentazione catastale €. Xxx,00 ecc.. Ti consiglio, di chiedere prima sempre l’ammontare generale delle provvigioni ad esempio potrà essere il 2%, poi di farti dire di questo 2% qual è l’importo per l’istruzione della lettera d’interessi o del preliminare di compravendita, ecc.. Questa modalità di formulazione del preventivo ti tonerà utile qualora come nell’esempio sopra citato sei tu che vendi direttamente al figlio del tuo collega di lavoro il tuo immobile e valuti opportuno farti predisporre solamente il preliminare di compravendita dall’Agente Immobiliare. Saprai già quanto spendi per la predisposizione del preliminare;
      5. nel mandato a vendere precisa e puntualizza in maniera chiara ed esplicita e in forma scritta:
        1. che tutto  quanto di spettanza dell’Agenzia in termini di provvigioni o spese sarà riconosciuto solo in caso di buona fine della trattativa di vendita e pertanto non con la sottoscrizione del preliminare bensì alla positiva stipula dell’atto notarile di compravendita. Nel caso specifico, ti giova molto, avere eseguito tutte le necessarie verifiche sull’immobile con la il Check-up immobiliare o la Due Diligence Immobiliare. Infatti, come già specificato in precedenti esempi,  dopo la firma del preliminare di compravendita il potenziale Acquirente può recedere dal contratto per gravi difformità riscontrate. In questo caso saresti costretto comunque a pagare quanto dovuto all’Agenzia Immobiliare in quanto la vendita non si è conclusa per motivazioni di cui solo tu sei responsabile. Diversamente può succedere che il potenziale Acquirente anche dopo la firma del preliminare di compravendita non si presenti all’atto notarile ne il giorno concordato ne successivamente facendo così sfumare la compravendita. Le provvigioni all’Agenzia Immobiliare ti va di pagarle comunque? E soprattutto se le hai già pagate al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita pensi che l’Agente Immobiliare te le restituisca oppure, cosa assai più probabile, ti indicherà di imputare anche questo danno all’Acquirente inadempiente?
        2. che non saranno pagate in aggiunta rispetto a quanto previsto nel mandato, eventuali spese sostenute dall’Agenzia Immobiliare per la promozione pubblicitaria di qualsiasi tipo dalla stessa attuata a favore della tua casa o del tuo immobile;
        3. che non saranno pagate eventuali prestazioni non eseguite oppure non correttamente e completamente eseguite. Ad esempio se nel mandato è previsto che l’Agente deve predisporre ed istruire il preliminare di compravendita, prestazione questa effettuata direttamente dall’Acquirente o da un tecnico da quest’ultimo appositamente incaricato nulla per tale prestazione deve essere riconosciuto all’Agente;
        4. che non sei obbligato a nessun titolo e per nessun motivo, senza per altro obbligo di motivazione alcuna ne verbale ne scritta sia nei confronti dell’Agente Immobiliare sia nei confronti del potenziale acquirente, di accettare un’eventuale proposta di acquisto formulata da un potenziale acquirente individuato dall’Agenzia Immobiliare. Precisa altresì che in mancanza da parte tua di accettazione di una P.d.A. nulla potrà pretendere l’Agente Immobiliare. Immagina il caso già sopra citato che per il tuo immobile ricevi direttamente dal figlio del tuo collega di lavoro da te personalmente contattato una P.d.A. per €. 200.000,00 e contestualmente ne ricevi un’altra per mezzo dell’Agente Immobiliare per €. 185.000,00. Quale accetti e perché?
        5. il prezzo con il quale il tuo immobile deve essere proposto in vendita ad esempio €. 200.000,00 ed il prezzo minimo che sei eventualmente disposto (sempre senza vincolo ed obbligo alcuno) ad accettare ad esempio €. 190.000,00. Il range di tolleranza, fra i due prezzi, deve essere minimo a conferma della esatta valutazione del valore del tuo immobile. Inoltre se ti rivolgi a più Agenzie Immobiliari contemporaneamente (se del caso ti consiglio massimo due, l’ottimale è sempre una sola agenzia, magari cambiala dopo sei mesi) utilizza sempre gli stessi valori. Considera che lo stesso potenziale acquirente potrebbe visionare il tuo immobile in due agenzie diverse!
        6. indica chiaramente nel mandato e sii ferreo su tale punto che l’Agente è obbligato, pena l’invalidità della tardiva o mancata segnalazione per la quale nulla potrà pretendere, a fornirti in forma scritta a mezzo e-mail, fax, raccomandata anche a mano, il nominativo ed il recapito delle persone a cui ha proposto  la tua casa o il tuo immobile. L’ottimale sarebbe che ti sia fornita copia di un documento di identità del potenziale acquirente o comunque di coloro che a vario titolo sono anche venuti in visita al tuo immobile;
        7. indica nel mandato un range di orari durante l’arco della tua settimana tipo, durante il quale l’Agente previo appuntamento può portare in visita all’immobile i potenziali acquirenti. Precisa nel mandato che è l’Agente ed il potenziale Acquirente che si devono adeguare alla tua disponibilità e non in contrario. Precisa anche che in mancanza da parte tua di ricevere una o più visite nulla potrà valere o pretendere l’Agente Immobiliare da te. Immagina il caso in cui sei ammalato o sei fuori citta per lavoro o per ferie.
        8. valuta con molta attenzione, in particolare se l’immobile che intendi vendere è la tua stabile abitazione o il tuo ufficio o negozio, se fornire le chiavi all’Agente Immobiliare. Da un lato non hai più la necessità di essere presente alle varie visite, dall’altro perdi comunque il polso della situazione non sapendo chi e quando è entrato nel tuo immobile.  Un alternativa può essere quella di consegnare le chiavi all’Agente Immobiliare e pretendere che lo stesso ti comunichi a mezzo e-mail o fax con almeno 24 ore di anticipo lo svolgimento della visita e come sopra già indicato il nominativo della persona che effettua la visita stessa. Quando consegni le chiavi all’Agente Immobiliare fatti firmare regolare verbale di avvenuta consegna delle chiavi e nel verbale stesso indica precisamente che:
          1. l’agente Immobiliare è responsabile in solido con il potenziale acquirente da lui accompagnato in visita nella tua casa o nel tuo immobile per tutti i danni che quest’ultimo dovesse arrecare durante la visita all’immobile e sue pertinenze esclusive e non esclusive ed a terzi persone e cose o altrui proprietà in genere;
          2. l’agente Immobiliare è unico responsabile nei confronti del potenziale acquirente da lui portato in visita all’immobile per ogni danno o incidente dal potenziale acquirente subito durante la visita all’immobile stesso;
    4. Controlla periodicamente il contenuto degli annunci di promozione del tuo immobile pubblicati dall’Agenzia Immobiliare. A volte succede che, anche in buona fede, i dati riportati non siano corretti.

Il preliminare di compravendita

    1. Evita di utilizzare, per il preliminare di compravendita, modelli standard o individuati nel web. Utilizzali eventualmente come traccia generale in quanto ogni singola compravendita, anche la tua, necessita di un preliminare istruito per il caso singolo e specifico.
    2. Il preliminare di compravendita, per legge, prevede dei contenuti minimi inderogabili, in mancanza dei quali lo stesso può essere considerato nullo e per tanto può essere impugnato.
    3. Nel preliminare di compravendita evita di inserire la formula a vantaggio del potenziale Acquirente con la quale si prevede: “La Promissaria Acquirente agisce nel presente preliminare di compravendita per se stessa o per persona o ditta da indicare e nominare al momento dell’atto notarile di trasferimento della proprietà”. Analizziamo insieme la situazione: la formula sopra indicata permette al potenziale Acquirente di trasferire il preliminare e tutto quanto in esso concordato ad altra persona senza che tu Proprietario-Venditore possa avere voce in capitolo e soprattutto al momento dell’atto notarle quando per te è ormai impossibile non accettare chi comunque subentrerà. Va precisato che qualora tu decida di accettare una formulazione simile almeno tutelati, per quanto ti è possibile, pretendendo obbligatoriamente, sempre in forma scritta e mai solo verbalmente, il rispetto di questi punti:
      1. la nomina della persona o ditta deve avvenire entro 3 giorni dalla data di stipulazione del contratto (art. 1402 c.c.) salvo diversa pattuizione fra le parti; in ogni caso pretendi che la nomina ti sia recapitata (in forma scritta) almeno 20 gg. lavorativi prima della concordata data dell’atto notarile, hai così modo di verificare la solidità ed affidabilità economica e finanziaria del nuovo Acquirente;
      2. la nomina della persona o ditta avviene con un preciso iter di nomina, accettazione e subentro nel preliminare di compravendita, il tutto in forma scritta, copia della quale ti deve essere obbligatoriamente fornita con tutte le firme in originale, e non certamente con la semplice forma verbale;
      3. pretendi che sia espressamente inserita in forma scritta nel preliminare di compravendita che il primo Acquirente (quello cioè con cui tu hai sottoscritto il preliminare) sia responsabile in solido con il nuovo Acquirente; ciò significa ad esempio che se il giorno dell’atto notarile il nuovo Acquirente non si presenta il rogito viene comunque fatto a carico del primo Acquirente oppure se anche il primo Acquirente si rifiuta di effettuare il rogito i danni da te patiti saranno imputati contemporaneamente ai due Acquirenti; valuteranno fra loro chi sarà a doverti risarcire;
      4. pretendi che sia espressamente inserita in forma scritta nel preliminare di compravendita, la clausola che il nuovo Acquirente dovrà subentrare nel contratto preliminare accettando in toto le condizioni di pagamento, di consegna dell’immobile e prezzo compresi e per tanto fissi e non modificabili come del resto tutti gli altri accordi pattizi; in breve il trasferimento al nuovo Acquirente del preliminare non prevede nessuna modifica, in particolare se per te peggiorativa, a quanto già pattuito nel preliminare stesso;
      5. pretendi che sia espressamente inserita in forma scritta nel preliminare di compravendita, la clausola che autorizzi una sola volta l’Acquirente alla nomina di persona o ditta evitando così di creare la classica catena di S. Antonio che sicuramente a te non gioverebbe minimamente;
      6. fai molta attenzione qualora la richiesta di inserire la clausola per il subentro dell’acquirente sia successiva alla constatazione verbale a te rivolta dall’ Agente Immobiliare del tipo “come hai avuto modo di constatare anche tu, dopo mesi e mesi, nessuno alla fine ha deciso di procedere all’acquisto del tuo immobile se non questo mio cliente, al  prezzo che ti ho detto e solo dopo notevoli insistenze………..”, soprattutto quando tale formula  è stata utilizzata quasi a fine mandato o comunque dopo il consiglio di abbassare il prezzo di vendita anche sotto il prezzo minimo concordato. Senza volere generalizzare, non è escluso che il tuo immobile sia invece stato già proposto in vendita ed accettato in acquisto, da altra persona ancora, al prezzo di vendita iniziale o di poco diverso, e che qualcuno ci stia lucrando sopra con l’ausilio di un prestanome ……… Questa tra l’altro è un’altra motivazione che deve spingerti:
        1. a pretendere che l’agente immobiliare  ti segnali in forma scritta ogni nominativo a cui ha ufficialmente proposto il tuo immobile;
        2. a valutare con molta attenzione come sopra indicato di concedere all’Acquirente firmatario di inserire la clausola “per se stesso o per persona da nominare al momento del rogito notarile”;
        3. a non accettare come già precedentemente indicato nessuna proposta di acquisto ma di sottoscrivere, solo qualora tutto sia in regola e corretto, il preliminare di compravendita;
        4. a prendere buona nota, anche se procedi autonomamente e senza Agenzia, del nominativo e di farti dare copia del documento di identità da tutti coloro che vengono in visita al tuo immobile.
    4. Al preliminare di compravendita allega, citandola singolarmente in maniera estesa, tutta la documentazione tecnica ed amministrativa disponibile e relativa all’immobile comprensiva, oltre che della già citata documentazione fotografica, anche della Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare, il regolamento condominiale, perizie di stima,  atto notarile di provenienza, e qualsiasi altro documento utile e necessario per il tuo specifico caso.
    5. Non tutti i documenti e gli allegati di cui al precedente punto 4 saranno trasfusi, citati o allegati all’atto notarile o contratto definitivo, quale ad esempio la documentazione fotografica. Per cui nel preliminare di compravendita inserisci la clausola di ultrattività per le parti del preliminare  quali dichiarazioni, garanzie, pattuizioni ed allegati, che non saranno trasfuse nell’atto notarile o contratto definitivo. Con tale clausola le Parti confermano la sopravvivenza di determinati accordi rispetto al contratto definitivo.

Se vuoi vendere casa individua un tecnico Qui Domus e richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare

Come già indicato in altri articoli, diversamente da altri blog o media in genere, dove la quasi totalità di attenzione nella compravendita immobiliare è posta a tutela dell’Acquirente, qui al Proprietario-Venditore viene riservata la stessa attenzione se non maggiore rispetto all’Acquirente. Infatti l’Acquirente fa un acquisto sicuro quando il Proprietario-Venditore ha eseguito tutti i necessari controlli e pone in  vendita un immobile “garantito”. Alla stessa maniera il Proprietario-Venditore può dormire i classici “sonni tranquilli” qualora sa, al di là della buona fede, di avere posto in vendita un immobile conforme e da subito liberamente commerciabile sotto tutti i punti di vista e la cui vendita non riserverà nessuna brutta sorpresa. Prevenire è sempre meglio di curare.

Prima di promuovere la vendita della tua casa o un di altro immobile se non vuoi ricevere contestazioni dall’Acquirente, individua un tecnico Qui Domus richiedi il servizio di Check-up immobiliare

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