Qui Domus

Scarsa importanza o addirittura nulla è riconosciuta generalmente alle prime fasi della trattiva di compravendita immobiliare , che definirei esplorative, ed al relativo scambio fra le parti di dati e documenti anche non vincolanti. Abitudine ormai vuole che una trattativa di compravendita inizi ad essere “seria” al momento dell’invio da parte del potenziale Acquirente al Proprietario-Venditore della Proposta di Acquisto. Sulla bontà della proposta di acquisto mi sono già più volte espresso, (a sfavore della stessa) in questo blog, ribadisco nuovamente che, indipendentemente dalla bontà o meno della proposta di acquisto, è sempre e sicuramente preferibile ed auspicabile un lettera d’intenti o manifestazione d’interesse, sia unilaterale che bilaterale.

Relativamente a quando una trattativa inizia ad essere “seria”, preciso, a differenza di quanto comunemente si crede, che una trattativa è già “seria” dalla prima telefonata di contatto fra il potenziale Acquirente ed il Proprietario-Venditore.

Le azioni riconducibili alla fase precontrattuale 

Analizziamo, in via generale, il percorso o passaggi che costituiscono le prime fasi, o fase precontrattuale, della compravendita immobiliare:

1. Promozione dell’immobile da parte del proprietario-venditore in varie modalità, a mezzo di annunci economici, passa parola, agenzia immobiliare; ecc.
2. Individuazione dell’immobile da parte del potenziale acquirente;
3. Contatto iniziale e scambio, anche a mezzo telefono, dei primi dati quali, ubicazione, dimensione, tipologia;
4. Primo colloquio con visita all’immobile  e scambio di ulteriori dati e di alcuni documenti ad esempio le schede catastali (piante grafiche) dell’immobile oltre ad una prima effettiva valutazione del prezzo, magari già indicato in fase di promozione ;
5. Scambio di ulteriori dati e chiarimenti a mezzo telefono, più spesso a mezzo e-mail tipo: “…… non ricordo l’anno in cui mi ha detto essere stata sostituita la caldaia”, oppure “E’ corretta la superficie calpestabile di mq. 137,00 al netto di tutti i muri e che le tre camere hanno rispettivamente la superficie calpestabile di mq. 16.00, mq. 16,00, e mq. 12,00?” ecc., le richieste possono essere le più diverse;
6. Secondo colloquio e seconda visita, magari con la presenza di altri famigliari facenti capo al potenziale Acquirente, richiesta di ulteriori dati, verifica e conferma di quelli già in possesso e l’eventuale  consegna di ulteriore documentazione inerente all’immobile quale ad esempio la documentazione urbanistica;
7. Eventuale terza visita dell’Acquirente accompagnato dal tecnico di fiducia o da qualche maestranza tipo idraulico, elettricista, falegname, arredatore ecc. per effettuare alcune rapide verifiche o per valutare la fattibilità di eventuali future modifiche o adeguamenti;
8. Formulazione ed invio da parte del potenziale Acquirente della lettera d’intenti, manifestazione d’interesse o proposta di acquisto;
9. Solo semplice riscontro della lettera d’intenti o manifestazione d’interesse unilaterali o proposta di acquisto, senza formale accettazione delle stesse da parte del Proprietario-Venditore; preciso solo semplice riscontro e non formale accettazione azione quest’ultima, la formale accettazione, invece di prassi utilizzata. Diverso il caso della lettera d’intenti o manifestazione d’interesse bilaterali, che per la loro stessa natura, cioè l’essere bilaterali, sono state negoziate fra le parti e pertanto formalmente e reciprocamente già accettate;
10. Ulteriore colloquio ed eventuale proseguo delle trattativa con le altre due successive fasi.

Quanto fin ora qui svolto dalle parti non ha, in linea di principio generale, apparentemente nessun valore di vincolo fra le stesse. L’unico obbligo evidente ed apparente, esistente fra le parti almeno in questa fase è dettato dall’art. 1337 c.c. secondo il quale “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo la buona fede”.

Fino a questo punto quindi, tutto come da copione.

Voglio farti porre l’attenzione su alcuni passaggi fondamentali. Il Proprietario-Venditore inizia a fornire o rendere noti dati relativi al suo immobile già al punto 1. con la promozione in vendita dello stesso, fino ad arrivare al punto 6 momento in cui il potenziale Acquirente ha avuto modo di farsi un’ idea abbastanza precisa dell’immobile e delle sue caratteristiche e il Proprietario-Venditore viceversa ha avuto modo, a sua volta, di valutare il potenziale Acquirente. I dati raccolti dal potenziale Acquirente saranno per lui utili e necessari per la formulazione della lettera d’intenti o manifestazione d’interesse, unilaterale, nella quale gli stessi saranno indicati, corretti o meno che siano. Alla stessa maniera i dati relativi all’Acquirente raccolti dal Proprietario-Venditore sono fondamentali per decidere se procedere o meno nella trattativa, tralasciando altre negoziazioni con ulteriori e diversi potenziali acquirenti.

Anche se quasi mai chiaramente espressi, sono in capo già in questa fase sia al Proprietario-Venditore sia al potenziale Acquirente alcuni obblighi che di seguito andrò ad evidenziare, obblighi che rendono come sopra indicato  “seria” la trattativa già dalla prima telefonata.

Obbligo di informativa fra le parti:

Si tratta dell’obbligo di reciproca informazione fra le parti circa gli elementi dagli stessi ritenuti essenziali per procedere nella trattativa. Tali elementi devono essere resi noti alla controparte in forma esplicita chiara e tempestiva.

Alcuni esempi sono utili per meglio comprendere il concetto:

• è obbligo del Proprietario Venditore rendere edotto il potenziale Acquirente su potenziali mutamenti della destinazione d’uso oppure sullo stato locativo e delle eventuali morosità del conduttore o ancora della esistenza anche se in presunta fase di positiva conclusione di un iter di regolarizzazione urbanistica per difformità edilizie dell’immobile stesso;
• è obbligo del Proprietario Venditore rendere edotto il potenziale Acquirente che l’immobile oggetto di trattativa è assoggettato al pignoramento qualora dalla documentazione anche recente, esempio visura catastale, risulti solamente gravato da iscrizione ipotecaria;
• è obbligo del Proprietario Venditore, in sede di separazione o divorzio, rendere edotto il potenziale Acquirente del possibile provvedimento giudiziale di assegnazione del diritto di abitazione del coniuge, non titolare di un diritto di proprietà o di godimento sulla casa coniugale;
• è obbligo del potenziale Acquirente rendere edotto il Proprietario-Venditore sui suoi intendimenti quali ad esempio la data per lui più consona per effettuare il rogito notarile che per l’Acquirente potrebbe essere funzionale dopo 12 mesi dalla firma del preliminare, mentre per il Proprietario-Venditore potrebbe essere funzionale entro e non oltre l’anno in corso, oppure che è sua intenzione procedere all’acquisto solo e qualora sia possibile un pagamento con la formula della dilazione del pagamento post-rogito;
• è obbligo del potenziale Acquirente rendere edotto il Proprietario-Venditore della sua intenzione di richiedere un finanziamento bancario per pagare parte del prezzo dell’edificio, finanziamento al momento delle trattative non ancora ottenuto ed il  cui ottenimento o meno sarà inserito come clausola sospensiva nel preliminare di compravendita;
• ecc..

Da quanto qui sopra riportato si evince chiaramente, pure in totale assenza di vincoli, sempre in base all’art. 1337 c.c.,  che ciascuna delle parti ha il dovere di rendere edotta la controparte delle circostanze che a quest’ultima appaiono ignote e possono essere determinanti del suo consenso, tali per cui la controparte, conoscendole espressamente, non avrebbe neanche iniziato la trattativa, oppure avrebbe negoziato a diverse condizioni. Per tanto la violazione del diritto di informativa ai sensi dell’articolo 1337 c.c. è già sufficiente per adire richieste di risarcimento del danno.

E’ ovvio, come ulteriore esempio, che i dati relativi all’immobile forniti dal Proprietario-Venditore, anche se sintetici, già in questa fase devono essere corretti. Ad esempio la superficie utile calpestabile, se richiesta deve essere correttamente e precisamente indicata nella forma, per reciproca tutela, possibilmente scritta e non solo verbale: “superficie totale utile calpestabile al netto di tutte le murature, rilevata all’altezza di cm. 150 dal piano di calpestio, risulta essere mq. 116,00” e non certamente nella errata anche se spesso ancora usata formula verbale ”circa mi sembra di ricordare che siano più o meno mq. 100,00 o 105,00 totali”. Nel caso specifico considera quanto possa incidere una differenza di superficie sulla valutazione anche solo economica di convenienza all’acquisto quando per esempio l’immobile è ubicato in un centro storico importante dove ipotizziamo che il costo al mq. mediamente sia di €. 2.500,00 da cui si presume per mq. 105,00 un costo di €. 262.500,00 contro l’effettivo costo reale per  mq.116,00 di €. 290.000,00. Se tale differenza effettiva di superficie e relativo costo totale si evidenzia solo in fase di istruzione del preliminare di compravendita, se l’Acquirente sono io, un po’ sicuramente mi arrabbio ………….. anche e di più a dati di superficie invertiti e maggior costo indicato.

Dovere di segretezza fra potenziale Acquirente e Proprietario-Venditore:

Le parti nello svolgimento delle trattative anche e soprattutto precontrattuali sono obbligate a mantenere il più stretto riserbo verso terzi, in particolare per quanto riguarda le condizioni economiche e i termini giuridici della trattativa. Non a caso è buona prassi da parte del Proprietario-Venditore fare sottoscrivere al potenziale Acquirente, ancora in sede di inizio del primo colloquio un patto di riservatezza.

Alcuni esempi:

• il potenziale Acquirente non deve e non può comunicare a nessuno il prezzo di acquisto concordato in quanto, in caso di rottura delle trattative, il Proprietario-Venditore può risultare danneggiato qualora intenda instaurare nuove trattative con altri acquirenti ad un prezzo maggiore o comunque diverso;
• il Proprietario-Venditore in veste di imprenditore immobiliare a fine realizzazione vende una serie di appartamenti tutti uguali e con le stesse modalità e condizioni per le quali può succedere che un acquirente ottenga in via esclusiva ed eccezionale delle condizioni diverse dalle condizioni standard; se trapelate verso successivi altri potenziali acquirenti queste condizioni eccezionali saranno correttamente da quest’ultimi a loro volta richieste e pretese;
• il Proprietario-Venditore vuole che la sua necessità o intenzione di vendere non diventi di pubblico dominio;
• l’Acquirente vuole che le sue intenzioni di acquisizione e per tanto il suo potere di acquisto, presunto o reale, non diventino di pubblico dominio in previsione al proposito di sottoscrivere un preliminare di compravendita comprensivo della clausola di acquisto per se stesso  o per persona o ditta da nominare al momento dell’atto notarile;
• ecc..

Anche se a tutt’oggi la normativa in materia di riservatezza e segretezza risulta lacunosa per non dire povera, gli esempi a tale proposito qui sopra riportati possono comunque essere intesi come violazione del diritto di segretezza nelle trattative con le relative conseguenze.

Dovere di protezione:

Durante tutta la trattativa,  per cui anche nella fase precontrattuale, è in essere il dovere di protezione che consistete nel tutelare e proteggere le aspettative della controparte e di conseguenza di custodire l’immobile o in generale il bene oggetto delle trattative.

Il dovere di protezione a carico del Proprietario-Venditore verso il potenziale Acquirente potrebbe ad esempio interessare i seguenti ambiti:

• continuare la regolare e costante manutenzione degli impianti in dotazione all’immobile quali la caldaia di riscaldamento, la sostituzione dei corpi illuminanti non più funzionanti, pulizia di scarichi e tubature in genere, ecc.;
• continuare la regolare e costante manutenzione generale dell’immobile quale il buon funzionamento di porte, finestre, avvolgibili, balconi, serrature, ecc.;
• non concedere diritti in genere a terzi sull’immobile quali ad esempio servitù di passaggio o usufrutto ecc.;
• continuare a  incassare regolarmente i canoni di locazione da parte del conduttore e se necessario attivare le necessarie procedure in caso di ritardi o morosità nei pagamenti;
• ecc..

Relativamente al dovere di protezione è chiaro che ogni situazione deve essere valutata per se stessa, anche se molto spesso, e quasi sempre in perfetta e totale buona fede, il Proprietario-Venditore, credendo di potere disporre del suo immobile come meglio crede pone in atto  delle azioni che, per quanto poco prima di essere eseguite , andrebbero segnalate al potenziale Acquirente e se del caso concordate. Eseguire azioni che possono essere considerate peggiorative o comunque non allineate con gli intendimenti del potenziale Acquirente, in particolare modo se l’Acquirente non è messo a conoscenza o comunque ne viene a conoscenza in altri momenti della trattiva come in fase di sottoscrizione del preliminare di compravendita o di stipula del rogito notarile, non è mai positivo.

Qui concludo la prima parte relativa alla fase precontrattuale della compravendita immobiliare.

Qualora, in veste di Acquirente o Venditore inizierai una trattativa di compravendita tieni presente tutto quanto qui sopra indicato. Altri aspetti importanti e fondamentali per la fase precontrattuale sono riportati qui: La fase precontrattuale parte 02.