La Due Diligence immobiliare
Due Diligence immobiliare è un termine d’importazione anglosassone, abbreviazione di Due Diligence Review, traducibile come “diligenza dovuta” da un professionista.
Con Due Diligence si intende il processo metodologico finalizzato all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale, lo stato di fatto, ed i requisiti normativi e qualitativi di un immobile, e la quantificazione degli oneri economici e delle procedure necessari per gli eventuali adeguamenti.
Diversamente da quanto si può immaginare la Due Diligence non è appannaggio solo di patrimoni immobiliari ingenti o di notevoli dimensioni e valore bensì è utile anche e soprattutto per il privato cittadino sia esso acquirente, proprietario-venditore, attuale o futuro utilizzatore o gestore di un immobile quale la casa di normale residenza, la seconda casa, un ufficio o negozio, un laboratorio, un albergo, un capannone o qualsiasi altra tipologia d’immobile.
Nella prassi comune la Due Diligence è normalmente svolta a cura e spese del potenziale acquirente di un edificio il quale, così facendo, ha modo di verificare nel dettaglio la bontà e convenienza dell’acquisto che intende fare. Sempre più spesso, la Due Diligence è attuata preventivamente dal proprietario-venditore che non vuole incorrere in contestazioni o impugnazioni di preliminari di compravendita o atti notarili e per velocizzare e rendere così, sicuro e trasparente fin dall’inizio, tutto il percorso della compravendita.
Quali sono le principali aree di interesse per cui viene svolta la Due Diligence?
• In fase di compravendita o di trasferimento della proprietà di un immobile o patrimonio;
• a seguito dell’acquisizione al fine di organizzare e pianificare tutte le attività di conduzione e utilizzo dell’immobile e del patrimonio;
• a fini gestionali per ottenere un buon management del patrimonio immobiliare;
• divisioni patrimoniali, per acquisizioni immobiliari a seguito di successioni ereditarie.
A diverse motivazioni o finalità corrisponderanno differenze in quantità, dettaglio ed approfondimento delle verifiche. Da ciò deriva che anche una molteplicità di immobili indagati e verificati per lo stesso fine, ad esempio costituzione o dismissione di un patrimonio immobiliare in particolare se non eterogeneo, dovranno sempre essere indagati e verificati singolarmente nella loro specifica unicità e non come risulterebbe logico immaginare in base ad uno schema fisso e ricorrente.
Come si svolge una Due Diligence immobiliare?
Ecco le tre fasi fondamentali:
- Analisi documentale: imprescindibile inizio della Due Diligence in quanto con tale analisi si conosce la consistenza e pertanto si ottiene un primo quadro generale della stato dei luoghi che si andranno a verificare nella fase successiva. In questa prima fase si verifica il contenuto di tutti quei documenti necessari per conoscere la situazione di titolarità, servitù e gravami, vincoli, catastale, edilizia ed urbanistica, fiscale in genere del bene immobile o del patrimonio indagato dall’inizio della sua edificazione fino alla data della verifica stessa.
- Sopralluogo: seconda fase fondamentale nel processo di Due Diligence di analisi dell’immobile. Con il sopralluogo si può procedere alla stesura di un giudizio sulla reale consistenza dello stato di fatto e la corrispondenza dello stesso alla documentazione analizzata con particolare riferimento ai titoli autorizzativi ed alla normativa vigente. Inoltre con il sopralluogo si svolgono le verifiche necessarie ad individuare eventuali incongruenze o non conformità di interventi edilizi, di istallazione degli impianti, dello stato di manutenzione, ecc…
- Verifica del grado di conformità dell’immobile a seguito di quanto svolto nelle precedenti due fasi, si può emettere un giudizio sul grado di conformità dell’immobile.Ecco i tre gradi di conformità:
- Conforme: l’immobile verificato risponde pienamente ai requisiti dettati dalla normativa vigente dal punto di vista documentale, dall’esito del sopralluogo, dal confronto fra i documenti e lo stato di fatto verificato durante il sopralluogo stesso;
- Non conforme: l’immobile verificato non risponde ai requisiti normativi per l’ambito documentale, per il risultato del sopralluogo o per entrambi;
- Non definibile: l’immobile non è completamente verificabile ed analizzabile per incompletezza o mancanza di documentazione in genere o per impossibilità di effettuare il sopralluogo.
Quali sono nel dettaglio i controlli o verifiche effettuate?
La Due Diligence risulta essere una analisi del grado di conformità dell’immobile indagato nei confronti della normativa e della situazione dell’immobile stesso per tutto quanto relativo a:
• proprietà intesa come titolarità e provenienza;
• pesi, vincoli, gravami, ipoteche;
• servitù attive e passive;
• stato occupazionale;
• regolarità e conformità catastale;
• regolarità e conformità urbanistica-edilizia;
• regolarità e conformità igienico-sanitaria;
• idoneità strutturale e sicurezza;
• regolarità e conformità tecnica degli impianti fissi;
• risparmio energetico;
• validità e corrispondenza del certificato di agibilità-abitabilità;
• sicurezza ed igiene del lavoro;
• regolarità e conformità ambientale;
• consistenza;
• allo stato manutentivo;
• regolarità e conformità Fiscale.
Tutte le voci di verifica qui sopra indicate risultano di volta in volta necessarie a seconda della tipologia di immobile obbiettivo della Due Diligence e le stesse prevedono singolarmente una serie di precise e puntuali verifiche.
Ad esempio, in caso di acquisizione o cessione di una palazzina residenziale costituita da soli appartamenti tutti adibiti a civili abitazione non sarà necessario eseguire verifiche relativamente alla sicurezza ed igiene del lavoro, mentre si renderà necessario verificare lo stato occupazionale con puntuale verifica della regolarità e durata dei contratti di locazione e, anche se non di unica proprietà, la verifica di tutti gli aventi titolo di proprietà sulla palazzina stessa oltre a specifiche verifiche dettate di volta in volta dallo stato dei luoghi.
A conclusione di tutto il processo di Due Diligence, dopo l’analisi documentale e ed in loco dell’immobile oggetto d’intervento, si emette il giudizio di conformità il quale può prevedere solo tre situazioni:
• Situazione non definibile: Normalmente tale situazione scaturisce dalla mancanza totale o parziale di documentazione in genere e comunque necessaria all’espletamento delle varie verifiche. Questa situazione obbliga i soggetti interessati a individuare e recuperare se disponibile oppure a predisporre anche ex novo tutta quella documentazione ritenuta utile e necessaria. In tale caso di giudizio tutte le azioni relative a trasferimento della proprietà, interventi di manutenzione o di utilizzo e gestione sono automaticamente posticipate nel tempo;
• Situazione non conforme: Conseguente all’individuazione di difformità gravi tali da rendere l’immobile non a norma. In particolare se tali difformità sono relative agli ambiti di proprietà-titolarità oppure urbanistici ed edilizi rendono oggettivamente non trasferibile l’immobile. Diverso il caso in cui tali difformità siano relativi agli impianti, alla sicurezza ambientale, alla manutenzione ecc. in quanto la trasferibilità del bene può anche essere fatta pur se gravata da garanzie di regolarizzazione o eventuale deprezzamento di valore;
• Situazione conforme: Qualora si sia riscontrata la totale completezza e corrispondenza documentale con lo stato di fatto e la rispondenza alla normativa, si può emettere il giudizio di conformità che automaticamente permette e garantisce, alla data della sua emissione, la trasferibilità dell’immobile o comunque il suo utilizzo e gestione senza la definizione di procedure ed extra costi di regolarizzazione.
Il fine ultimo della Due Diligence è quindi quello di fornire al Committente sia esso il proprietario-venditore, l’acquirente, o il proprietario-utilizzatore una raccolta analitica di informazioni che gli permettano di accertare le effettive condizioni di fattibilità dell’operazione programmata e pertanto valutare in tempo utile se o a che condizioni procedere.
La Due Diligence proprio per la multi disciplinarietà degli ambiti in cui è svolta, obbligatoriamente deve essere garantita da elevati standard di professionalità e da una notevole capacità organizzativa e gestionale al fine di una rapida e precisa esecuzione della stessa.